Τι είναι η άδεια οικοδομής;
Η οικοδομική άδεια ή άδεια δόμησης είναι η απαραίτητη έγκριση από την αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία, για την εκτέλεση πάσης φύσης οικοδομικών εργασιών. Επομένως, είτε πρόκειται για την ανέγερση νέας οικοδομής, είτε για προσθήκη, είτε επισκευή / ενίσχυση υφιστάμενου κτιρίου, είτε αλλαγή χρήσης ενός χώρου σε μία άλλη χρήση (π.χ. από κατάστημα σε εστιατόριο ή καφετέρια κλπ.) είναι απαραίτητη η έκδοση οικοδομικής άδειας.
Δεν είναι απλά μια έγκριση.
Συχνά η οικοδομική άδεια τόσο ως προς το περιεχόμενο, αλλά και ως προς τη διαδικασία έκδοσής της, αντιμετωπίζεται ως μια γραφειοκρατική διαδικασία τυπικού χαρακτήρα χωρίς ιδιαίτερο ουσιαστικό περιεχόμενο. Στην πραγματικότητα αυτή η προσέγγιση είναι όχι απλώς λανθασμένη, αλλά αποτελεί έναν από τους βασικότερους λόγους για την χαμηλή ποιότητα πολλών κτιρίων στη χώρα μας. Μέσω της διαδικασίας έκδοσης οικοδομικής άδειας εξασφαλίζεται το ελάχιστο περιεχόμενο των απαραίτητων μελετών που απαιτούνται για την τεχνικά και ποιοτικά άρτια εκτέλεση ενός οικοδομικού έργου. Παράλληλα, καθορίζεται η ανάθεση της επίβλεψης του κτιρίου σε Διπλωματούχους Μηχανικούς.
ΒΑΣΙΚΟΤΕΡΕΣ ΜΕΛΕΤΕΣ
Το περιεχόμενο των μελετών που συνοδεύουν κάθε οικοδομική άδεια είναι η απαραίτητη και ελάχιστη βάση για την εξασφάλιση του επιπέδου, αισθητικής, ασφάλειας και λειτουργικότητας κάθε κτιρίου.
ΑΡΧΙΤΕΚΤΟΝΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ
ΜΕΛΕΤΗ ΦΕΡΟΝΤΟΣ ΟΡΓΑΝΙΣΜΟΥ (ΣΤΑΤΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ)
ΤΟΠΟΓΡΑΦΙΚΟ ΔΙΑΓΡΑΜΜΑ
ΜΕΛΕΤΗ ΥΔΡΕΥΣΗΣ
ΜΕΛΕΤΗ ΑΠΟΧΕΤΕΥΣΗΣ
ΜΕΛΕΤΗ ΘΕΡΜΑΝΣΗΣ
ΜΕΛΕΤΗ ΚΛΙΜΑΤΙΣΜΟΥ
ΜΕΛΕΤΗ ΚΑΥΣΙΜΟΥ ΑΕΡΙΟΥ
ΜΕΛΕΤΗ ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΗΣ ΑΠΟΔΟΣΗΣ ΚΤΙΡΙΟΥ (ΕΝ.Α.Κ.)
ΜΕΛΕΤΗ ΑΝΥΨΩΤΙΚΩΝ ΣΥΣΤΗΜΑΤΩΝ
ΜΕΛΕΤΗ ΠΑΘΗΤΙΚΗΣ ΠΥΡΟΠΡΟΣΤΑΣΙΑΣ
ΜΕΛΕΤΗ ΕΝΕΡΓΗΤΙΚΗΣ ΠΥΡΟΠΡΟΣΤΑΣΙΑΣ
ΜΕΛΕΤΗ ΗΛΕΚΤΡΙΚΩΝ
ΜΕΛΕΤΗ ΧΡΟΝΙΚΟΥ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑΤΙΣΜΟΥ
ΠΡΟΫΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΕΡΓΟΥ
Πρόσθετες μελέτες
Αν και οι μελέτες που απαιτούνται για την έκδοση μιας οικοδομικής άδειας ασχολούνται σχεδόν με όλο το φάσμα των εργασιών ενός οικοδομικού έργου, στην πραγματικότητα δεν είναι πάντοτε αρκετές. Η εκπόνηση μελέτης εφαρμογής, η διαρκής παρακολούθηση από την αρχή ως το τέλος του έργου από Διπλωματούχους Μηχανικούς των κατάλληλων ειδικοτήτων και η ενημέρωση με βάση την πορεία του έργου των μελετών είναι ο μόνος τρόπος για να εξασφαλιστεί το τελικό αποτέλεσμα αλλά και να απαλλαγεί το ακίνητο από “εκπλήξεις” πολεοδομικής νομιμότητας στο μέλλον. Στην πράξη πολύ μικρό ποσοστό των ιδιοκτητών επιλέγουν να ακολουθήσουν την παραπάνω διαδικασία αναθέτοντας στο Μηχανικό εκτός από την έκδοση της οικοδομικής άδειας και την εκπόνηση μελέτης εφαρμογής και την παρακολούθηση του έργου (διοίκηση έργου), προσπαθώντας με αυτό τον τρόπο να συρρικνώσουν το κατασκευαστικό κόστος. Στην πραγματικότητα όμως μια τέτοια πρακτική οδηγεί με βεβαιότητα σε υπερκοστολογημένα έργα χαμηλότερης ποιότητας αυτής που προδιαγράφουν οι μελέτες και συχνά με αρκετά πολεοδομικά βάρη.
Η έλλειψη ενός έμπειρου τεχνικού συμβούλου μηχανικού και η αντικατάσταση αυτού του ρόλου από εργολάβους και συνεργεία μπορεί να παρασύρουν τον ιδιοκτήτη σε λανθασμένες αποφάσεις, με αρνητικές επιπτώσεις στην οικονομία και την ποιότητα του έργου.
Κόστος
Το κόστος μιας οικοδομικής άδειας εξαρτάται από το είδος και το μέγεθος του κτιρίου, αλλά και τη φύση των προς εκτέλεση εργασιών. Στο κόστος μιας οικοδομικής άδειας συμπεριλαμβάνονται:
- οι αμοιβές των μηχανικών για την εκπόνηση των μελετών,
- οι εισφορές προς το δημόσιο και τρίτους φορείς
- και οι αμοιβές της υποχρεωτικής επίβλεψης.
Οι αμοιβές για την εκπόνηση των μελετών και οι διάφορες εισφορές είναι απαραίτητο να εξοφληθούν για την έκδοση της οικοδομικής άδειας ενώ οι αμοιβές επίβλεψης καταβάλλονται τμηματικά και σύμφωνα με την πρόοδο της κατασκευής, πρέπει όμως να εξοφληθούν για να θεωρηθεί από την πολεοδομία η οικοδομική άδεια για ρευματοδότηση του κτιρίου.
Το κόστος μίας οικοδομικής άδεια μπορεί να κυμανθεί από 80 έως 150 €/τμ για τυπικές περιπτώσεις κατοικιών ανάλογα με την επιφάνεια και τα γενικά χαρακτηριστικά του έργου. Σε κάθε περίπτωση το κάθε έργο είναι μοναδικό και παρουσιάζει ξεχωριστές ιδιαιτερότητες ενώ, σε αντίθεση με το παρελθόν οι αμοιβές των μηχανικών καθορίζονται με ελεύθερη διαπραγμάτευση.